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　　开启今天的正文前ღ★，先来给大家推荐这首美好的歌曲ღ★。前两天和远道而来的朋友一起唱Kღ★，这首歌是我选择的开场曲ღ★。作为一个曾经的摇滚歌手ღ★，曲风一下子变得温柔起来ღ★，连我自己都有些意外ღ★。其实ღ★，早在抖音把这首歌带火之前ღ★，柏松的这首《世界美好与你环环相扣》在音乐圈内就已如一池清澈的水ღ★，洗涤着浮躁的心灵ღ★。阿伦也希望借着这首歌的歌词ღ★，在北京好房子标准出台之后ღ★，让每一个人都能住上好房子ღ★，实现世界美好与你环环相扣ღ★。

　　上周ღ★，北京出台了好房子的新标准ღ★，阿伦也在第一时间进行了解读【北京好房子】新标准发布ღ★，新房市场将迎来巨变ღ★！这两天ღ★，阿伦的老朋友景德陶瓷ღ★，ღ★、易居研究院副院长严跃进执笔了一份《北京好房子政策研究报告》ღ★。经他授权ღ★，今天阿伦全文发布一下ღ★，供业内同仁探讨ღ★。

　　近日ღ★，北京发布《北京市平原多点地区“好房子”规划管理相关技术要点（试行）》ღ★。此次政策出台ღ★，旨在推动住房供给侧改革ღ★，提升住房品质ღ★，满足人民群众日益增长的多样化居住生活需要ღ★。政策重点围绕平原多点地区进行改革试点ღ★，将聚焦核心区域ღ★，深入推进“好房子”建设ღ★。此类标准也将引导开发商更加注重产品的居住体验和舒适度ღ★，并更好满足消费者的更高需求ღ★。另外ღ★，该政策的实施ღ★，也将带动区域的房地产项目升级ღ★，提升城市高质量发展水平ღ★。本报告从政策总体评价ღ★、规划技术要点ღ★、市场困惑答疑ღ★、政策积极影响等四个维度进行分析ღ★。

　　此次北京根据“一核一主一副ღ★、两轴多点一区”城市空间结构乐动体育官方网站首页下载ღ★，分圈层落实“好房子”规划建设ღ★。此次政策出台ღ★，是继《北京市高品质商品住宅设计导则》发布之后ღ★，进一步推动住房品质提升和住房供给侧改革的重要举措ღ★。其具有重要的示范性ღ★。

　　一是北京作为首都ღ★，住房品质提升方面扮演着引领者角色ღ★，其好房子建设的标准自然是全国的学习标杆ღ★。2024年开始ღ★，全国各地好房子的建设工作提速ღ★，尤其体现在规划设计等领域ღ★。各重点城市纷纷制定了好房子的规划建设标准和规程ღ★。这些标准和规程不仅涵盖建筑设计ღ★、材料选用ღ★、施工管理等多个方面ღ★，还充分考虑了居民的实际需求和未来生活的发展趋势ღ★，力求打造符合“安全ღ★、舒适ღ★、绿色ღ★、智慧”四标准统一的高品质住宅ღ★。在2025年各地积极推进好房子建设的过程中ღ★，自然需要对既有的工作路线进行规范和统一ღ★。此次北京政策ღ★，具有非常好的示范效应抛光砖ღ★，ღ★。

　　二是北京此次政策聚焦在平原多点地区ღ★。“平原多点地区”源于“一核一主一副ღ★、两轴多点一区”的表述ღ★，其是《北京城市总体规划(2016年—2035年)》的核心内容ღ★。具体来说美国CERANETWORK超清ღ★，其包括顺义ღ★、大兴ღ★、亦庄ღ★、昌平ღ★、房山等平原多点地区ღ★。此类区域占据了北京60%的供地规模ღ★，亦是好房子建设的主战场ღ★。此类标准具有普适性ღ★，对于全国各城市购房集中区域具有非常好的示范性ღ★。

　　根据此次北京政策乐动体育官方网站首页下载ღ★，总体上可以看出几个重要特点ღ★：好房子规划技术丰富ღ★，覆盖8项内容ღ★；规划技术通俗易懂ღ★，既对开发商有较好的指导作用ღ★，也对宣传好房子理念有更好效果ღ★。

　　一是此次提及的好房子的规划内容丰富ღ★，涉及八个要点ღ★：阳台ღ★、客厅ღ★、架空层ღ★、风雨连廊ღ★、共享空间ღ★、地下通道ღ★、天际线和外立面ღ★。此类内容均和好房子建设有密切关系ღ★，也涉及多方面的土地规划和建筑设计标准ღ★。从购房者来说ღ★，这就是房源户型等关注度最多的设计ღ★。因此ღ★，此类好房子的规划建设内容ღ★，是购房者后续会实实在在受益的美国CERANETWORK超清ღ★，同时也是售楼处后续销售中的“卖点”所在ღ★。

　　二是政策相关规划技术内容通俗易懂ღ★。2024年开始全国各地纷纷制定各类好房子的规划技术标准ღ★。但一些标准的问题在于ღ★，过于从建筑设计的专业角度阐述相关内容美国CERANETWORK超清ღ★，最终导致购房者对于此类标准“感知”不强ღ★，这也会使得好房子的理念不能更好地被吸收ღ★。当前北京政策通俗易懂ღ★，对于后续更好宣传政策效应有积极作用ღ★。这也有助于2025年持续用力推动房地产市场的止跌回稳ღ★。

　　此次北京将阳台的规划设计放在了8条政策的首条ღ★，足以看出在好房子建设方面ღ★，阳台规划设计的重要性ღ★。该领域的规划设计意义在于ღ★，增强居民获得感和营造多样化生活空间ღ★，进而满足居民休憩和晾晒等需求ღ★。此次北京对阳台的设计要求ღ★，提出了一个硬性指标ღ★，即投影面积不大于套内建筑面积的10%ღ★，进深不大于1.8米ღ★。同时ღ★，针对三种阳台落实了不同的规定ღ★。这里首先对这三类阳台的优劣点进行分析ღ★。

　　根据此次政策ღ★，在不计算容积率的政策规定下ღ★，开发商可以更好优化建筑设计ღ★，同时也增加了更多的可售面积ღ★，这对于开发商的盈利空间具有较为积极的作用ღ★。而不计算地价ღ★，意味着在设计大阳台的过程中美国CERANETWORK超清ld乐动sportsღ★，ღ★，本身不会增加太多的地价成本ღ★。另外从产品线来看ღ★，不同阳台之间的市场偏好度会有差异ღ★，即因人而异ღ★，有助于房企根据市场情况分类推进ღ★。这里对各阳台的示意图以及规划技术指标列图表说明ღ★。

　　此次北京政策提出ღ★，鼓励丰富居住空间形式ღ★。从具体政策内容来看ღ★，其主要是指起居室（厅）的规划设置ღ★。需要说明的是ღ★，起居室（living room）顾名思义是供居住者会客ღ★、娱乐ღ★、团聚等活动的空间ღ★。起居室概念在中国并不很流行ღ★，人们更多接受的是“客厅”说法ღ★。所以该部分的标题用“客厅”一词进行标注ღ★。

　　此次政策明确ღ★，丰富居住空间形式ღ★，满足居民宽敞明亮居住需求ღ★。同时对于此类住宅的设计ღ★，主要涉及套内建筑面积超过140平方米的住宅ღ★。从规划设计方面看ღ★，主要是指在起居室（厅）设置1处挑空空间ღ★。这里对客厅挑空空间的示意图及规划设计标准进行图表说明ღ★。

　　此次北京政策提出ღ★，合理利用底层架空空间ღ★。此类规划设计的目的是ღ★，为营造多样化生活场景ღ★，补充健身ღ★、亲子ღ★、阅读ღ★、休闲等基础公共服务功能ღ★。政策明确ღ★，可在小区集中绿地ღ★、活动场地附近的住宅建筑底层设置架空层ღ★，作为小区公共通道ღ★、居民活动空间等使用ღ★。这里将架空层的示意图以及规划设计要求列图表说明ღ★。

　　此次北京政策提出ღ★，鼓励设置开敞式风雨连廊乐动体育官方网站首页下载ღ★。设计开敞式风雨连廊的目的ღ★，是为方便居民室外休闲活动ღ★，补充适应本地气候特点的室外游憩设施和景观空间ღ★。这里将风雨连廊的示意图以及规划设计要求列图表如下ღ★。需要说明的是ღ★，其前提要求是连廊不能封闭ღ★。

　　此次北京政策提出ღ★，为提升小区生活宜居度ღ★、便利度ღ★，补充快递收寄ღ★、便民零售ღ★、便民餐饮ღ★、会客交流等基础公共服务功能ღ★，可结合小区入口ღ★、入户大堂或依托沿街ღ★、街角首层配建邻里共享公共空间ღ★。此类项目由房企自持ღ★，主要面向全体居民运营ღ★。目前此类项目设计在全国已有积极推进ღ★。比如杭州某小区一大型的融合性居住区中ღ★，涵盖了六个小区ღ★、居民超过六千人ღ★。随着社区内年轻居民的增多ღ★，大家对健身场所的需求日益旺盛ღ★。各小区公共空间共享使用ღ★，更好促进各小区资源整合ღ★。这里将共享公共空间的示意图以及规划设计要求列图表说明ღ★。

　　此次北京政策提出跨城市支路空间利用ღ★，明确ღ★：为优化小区空间布局ღ★，提升市政设施利用效率ღ★，可依据市政条件ღ★，允许地块利用城市支路上下空间进行地块间连通ღ★。

　　此类政策的出台ღ★，紧密关联着当前打造“好住宅ღ★、好小区ღ★、好社区ღ★、好城区”的建设方针ღ★。此类政策或和北京副中心的城市规划实践有关系ღ★。其中ღ★，北京副中心的建设实践中ღ★，紧扣“小街区ღ★、密路网”ღ★、“住宅围合布局”及“开放式街区”等前沿规划理念ღ★，将新建街区的边长设定为150至200米ღ★。此类设计的优点是地块小巧精致与细分ღ★，便于步行与功能多元化布局ღ★。缺点是ღ★，单地块规模相对较小ღ★，导致土地利用率较差ღ★。且按传统的计算方式ღ★，绿地率难以达到30%的标准ღ★。基于此ღ★，关于跨城市支路空间利用的理念逐渐形成ღ★，并在通州副中心率先试点和探索ღ★。

　　以地下车库出入口的建设为例ღ★。按传统的开发建设模式ღ★，每个地块一般需设置2个独立的地下车库出入口及设备用房ღ★。如果多个小地块被同一开发商获得ღ★，其每个地块也需要分别设置设备用房及相关设备ღ★。但是当地下连通后ღ★，就可以减少车库出入口数量及设备用房规模ღ★。这样做ღ★，有助于地块内的空间布局ღ★、降低工程造价ღ★，并给市场更多选择ღ★。这里将北京副中心在此类领域的探索实践进行列表说明美国CERANETWORK超清ღ★。

　　这里将有关规划设计的示意图及相关指标要求列图表如下ღ★。我们认为ღ★，通过此类设计ღ★，将有助于更好优化地块的规划设计内容ღ★，在降低企业开发成本的同时ღ★，实实在在改善了地块开发条件ღ★，对全方位提升城市宜居属性亦有积极作用ღ★。

　　此次北京政策提出建筑高度局部弹性管控ღ★。明确ღ★：为引导形成高低错落的城市天际线ღ★，居住用地建筑高度可允许局部上浮进行弹性管控ღ★。建筑控高为18米ღ★、24米ღ★、36米ღ★、45米的居住用地ღ★，允许建筑高度局部上浮一档（如45米可局部上浮至60米）ღ★。该规定实际上是城市天际线的建设要求ღ★，本部分用“天际线”一词进行形容ღ★。这里对天际线的示意图以及规划设计要求列图表说明ღ★。

　　此次北京政策提出ღ★，鼓励提升建筑立面品质ღ★。明确ღ★：为提升建筑立面品质ღ★，住宅建筑外立面采用砖石ღ★、金属ღ★、陶板等耐久性高品质材料的ღ★，其饰面层不计入容积率ღ★。

　　对该政策的通俗理解是ღ★，如果某开发商选择使用高品质的材料来装饰住宅建筑外墙ღ★，这部分装饰不仅能让建筑看起来更美观和更有档次ღ★，而且在计算建筑对地块容积率的贡献时ღ★，这部分面积是不被计入在内的ღ★，相当于给了业主一个“额外”的装饰空间ღ★，不会增加建筑容积率负担ღ★。

　　过去几年ღ★，由于限价等因素的影响ღ★，部分住宅项目出现了偷工减料的情况ღ★，进而造成货不对板的问题ღ★，也造成了很多小区销售纠纷的现象ღ★。而新政策下ღ★，其对一些超大城市的住宅项目建筑设计更注重品质和外观美观性有推动作用ღ★，本质上是持续提升住宅小区品质的表现ღ★。这里对建筑立面品质提升的示意图以及规划设计要求进行列图表说明ღ★。

　　问ღ★：此次北京好房子的政策中ღ★，提及了架空层和邻里共享公共空间的建设ღ★。从功能上看ღ★，都提及了基础公共服务功能等相似内容ღ★。两者差别是什么？

　　答ღ★：从此类建筑形态所处的位置来看ღ★，底层架空空间可以理解为是小区一楼的通道所处位置ღ★。此类架空层建设ღ★，将兼顾小区日常活动使用ღ★，同时也与小区建筑安全等有直接关系ღ★。而邻里共享公共空间可以理解为后续新建的项目ღ★，或者是对一些空置或利用率不高的建筑进行的改造升级ღ★，如小区沿街的物业用房等ღ★。所以两者是有差异的ღ★。当然ღ★，两者也有相似性ღ★，因为本质上都是为了给小区业主提供更舒适的公共空间ღ★。在实操中ღ★，对于有条件的ღ★，可以单独设置共享空间ღ★。对于条件不足的ღ★，则可以在架空层方面做好工作ღ★。

　　问ღ★：此次政策明确ღ★，邻里共享公共空间的建筑面积按照700平方米/千户计算ღ★，单处最大面积700平方米ღ★，其建筑面积不计入容积率ღ★。对于购房者和开发商而言ღ★，利弊各是什么呢？

　　答ღ★：从购房者来说ღ★，类似共享空间的设置ღ★，自然增加了公共空间的场所感ღ★。尤其是对于小区中“一老一小”的人群来说ღ★，特别需要此类空间ღ★，其也有助于营造小区热闹和谐ღ★、生动活泼的氛围ღ★。开发商也是如此ღ★，这会成为其销售的卖点ღ★。而且因为此类共享空间不计算容积率ღ★，开发商的积极性会提高ღ★。当然ღ★，弊端就是ღ★，一可能会形成闲置ღ★；二是会增加投资成本ღ★；三也可能会产生使用上的纠纷ღ★；四也是容易产生公共区域的安全问题ღ★。

　　答ღ★：作为中国首都和超大城市ღ★，北京所设定的好房子标准无疑具有引领性和示范性ღ★。面对土地资源的稀缺性和城市规划的严格约束ღ★，北京在好房子政策中展现出克服重重困难的决心ღ★。尽管该政策中的许多内容与国内其他城市有相似之处ღ★，但北京在细节上的精雕细琢和高标准要求ღ★，却凸显了其致力于打造高品质居住环境的坚定信念ღ★。从具体条款来看ღ★，北京标准较高ღ★，包括建筑外立面ღ★、天际线ღ★、客厅设计等ღ★，持续追求城市美观与建筑耐久并重的理念ღ★。当然所有城市的标准ღ★，其目标一致ღ★，即立足本地实际打造好房子ღ★。

　　北京好房子政策ღ★，在多个方面为房企提供了降低成本的可能性ღ★。例如ღ★，政策鼓励使用耐久性高品质材料来提升建筑立面品质乐动体育app下载安装ღ★，虽然短期内可能增加材料成本ღ★，但长期来看ღ★，这些高品质材料能减少维修和更换的频率ღ★，从而降低房企的后期维护成本ღ★。此外ღ★，政策中关于阳台ღ★、客厅等空间的设计规定ღ★，有助于房企在规划阶段就优化建筑设计ღ★、提高空间利用率ღ★，从而减少不必要的建筑浪费和成本ღ★。

　　当然ღ★，最为核心的政策是ღ★，此次很多设计规范都有免容积率或地价计算的优惠ღ★。这显然直接降低了相关财务或投资成本ღ★，对于房企增强投资信心和积极做好好房子产品具有积极作用ღ★。我们相信ღ★，2025年在此类鼓励政策下ღ★，企业降本增效ღ★，将投入更多精力做好产品和好设计ღ★。

　　此次政策将为北京市场提供更加丰富的居住产品线ღ★，进一步满足人民群众多元化的居住需求ღ★。此次政策中关于阳台ღ★、客厅ღ★、共享空间等的设计规定ღ★，使房企的产品在功能上更加完善ღ★、居住体验更加舒适ღ★，从而优化产品的供给能力ღ★。产品线的丰富ღ★，也进一步丰富了居住空间形式ღ★，在满足不同消费者需求的同时ღ★，促进供求平衡ღ★。

　　从企业层面看ღ★，其也会激发企业产品创新的积极性ღ★。举例来说ღ★，若某房企在实施好房子政策后ღ★，成功推出了多款符合政策要求的住宅产品ღ★，如带有宽敞阳台ღ★、挑空客厅的改善型住宅ღ★，以及配备共享空间ღ★、架空层的社区型住宅等ღ★，那么其产品的去化状况肯定不错ღ★，尤其是在定价合理的情况下ღ★。销售端的反馈ღ★，将进一步促进房企在产品线优化方面努力ღ★。

　　此次北京政策将持续提振购房需求卧室设计ღ★，ღ★。好房子政策通过提升住房品质ღ★，满足了人民群众日益增长的多样化居住生活需求ღ★，自然会激发购房者的购房热情ღ★。尤其是对于那些注重居住体验和舒适度的改善型购房者来说ღ★，好房子政策无疑是一个利好消息ღ★。随着住房品质的提升及积极宣传ღ★，购房者的入市节奏会加快ღ★。他们更愿意为高品质住宅支付更高的价格ღ★，反过来也增大了房企的盈利空间ღ★。

　　而且考虑到此类产品本身依然可以降低企业的开发成本ღ★，因此在产品品质提升的同时ღ★，房价总体会保持平稳ღ★。这也有助于进一步引导市场预期向好发展ღ★。结合2025年各类利好的购房政策和支持ღ★，购房市场的活跃态势有望持续ღ★。

　　为深入贯彻落实党的二十届三中全会关于进一步全面深化改革的精神ღ★，进一步落实住房城乡建设部“好房子”相关工作部署ღ★，以住房品质提升推动住房供给侧改革ღ★，以政策创新满足人民群众日益增长的多样化居住生活需要ღ★，我委在印发《北京市高品质商品住宅设计导则（试行）》的基础上ღ★，总结“好房子”试点工作经验做法美国CERANETWORK超清乐动体育官方网站首页下载ღ★，配合平原多点地区土地供应ღ★，制定《北京市平原多点地区“好房子”规划管理相关技术要点（试行）》（以下简称《技术要点》）ღ★，更好指导当前阶段平原多点地区住宅审批管理ღ★。

　　为增强居民获得感ღ★，营造多样化生活空间ღ★，满足居民休憩ღ★、晾晒等需求ღ★，可按需设置封闭或开敞阳台ღ★。每户阳台水平投影面积不大于套内建筑面积的10%ღ★，进深不大于1.8米ღ★。封闭阳台按照围护结构外表面所围空间的水平投影面积的1/2计入容积率磁砖美缝ღ★，ღ★，按照投影面积收取地价款ღ★；开敞阳台按照围护结构外表面所围空间的水平投影面积的1/2计入容积率ღ★，按照投影面积的1/2收取地价款ღ★；错层阳台上盖高度大于等于两个自然层高且不封闭时ღ★，不计入容积率ღ★，不收取地价款ღ★。

　　为丰富居住空间形式ღ★，满足居民宽敞明亮居住需求ღ★，套内建筑面积超过140平方米的住宅ღ★，可在起居室（厅）设置1处挑空空间ღ★。其挑空部分不大于两层层高ღ★，水平投影面积不超过住宅套内建筑面积的25%且不大于50平方米的ღ★，按其水平投影面积计算容积率ღ★，超出部分按2倍计算容积率ღ★。

　　为营造多样化生活场景ღ★，补充健身ღ★、亲子ღ★、阅读ღ★、休闲等基础公共服务功能ღ★，可在小区集中绿地ღ★、活动场地附近的住宅建筑底层设置架空层ღ★，作为小区公共通道ღ★、居民活动空间等使用ღ★，不得分割登记ღ★、不得分摊ღ★。对于面积不超过建筑基底面积50%美国CERANETWORK超清ღ★、高度在4.9米以下的架空层ღ★，其建筑面积不计入地块容积率ღ★，不收取地价款ღ★；超出建筑基底面积50%部分及高度大于4.9米的部分按实际面积计入容积率ღ★。

　　为方便居民室外休闲活动ღ★，补充适应本地气候特点的室外游憩设施和景观空间亚光产品ღ★，ღ★，在不影响居民日常生活的前提下ღ★，可在小区场地内设置风雨连廊ღ★，将相互独立的建筑物或将建筑物与小区内广场ღ★、游园等公共空间相互连接ღ★。连廊不封闭时ღ★，不计入容积率ღ★。

　　为提升小区生活宜居度乐动体育官方网站首页下载ღ★、便利度ღ★，补充快递收寄ღ★、便民零售ღ★、便民餐饮ღ★、会客交流等基础公共服务功能ღ★，可结合小区入口ღ★、入户大堂或依托沿街ღ★、街角首层配建邻里共享公共空间ღ★。邻里共享公共空间的建筑面积按照700平方米/千户计算ღ★，单处最大面积700平方米乐动体育官方网站首页下载ღ★，其建筑面积不计入容积率ღ★，建成后由开发建设企业自持ღ★，面向全体居民运营ღ★，不得分割登记ღ★，不得转让ღ★、抵押LDSports乐动官网登录ღ★，ღ★。

　　为优化小区空间布局乐动体育官方网站首页下载ღ★，提升市政设施利用效率ღ★，可依据市政条件ღ★，允许地块利用城市支路上下空间进行地块间连通ღ★。土地尚未供应的ღ★：规划研究阶段ღ★，应为地块间连通预留条件ღ★；供地阶段ღ★，应在“多规合一”审查后规划条件中明确可连通区域的范围（以最终钉桩成果为准）ღ★；连通部分应与相邻地块同步设计ღ★、同步建设ღ★、同步交付ღ★。土地已经供应的ღ★：可申请地块间连通ღ★，连通后主体功能为交通通道ღ★，采用协议出让方式供应ღ★。跨城市支路相邻地块间连通原则上应为同一实施主体ღ★，实施主体不同的需协商一致ღ★。地块间的城市支路应与实施地下连通的地块同步设计ღ★。

　　为引导形成高低错落的城市天际线ღ★，居住用地建筑高度可允许局部上浮进行弹性管控ღ★。建筑控高为18米ღ★、24米ღ★、36米ღ★、45米的居住用地ღ★，允许建筑高度局部上浮一档（如45米可局部上浮至60米）ღ★。建筑高度局部上浮的住宅单元水平投影面积占该地块建筑基底面积之和的比例不应超过25%ღ★，且建筑高度上浮的住宅单元建筑面积占该地块住宅地上总建筑面积的比例不应超过30%乐动体育官方网站首页下载ღ★。建筑高度局部上浮后应与周边城市空间环境相协调ღ★，避免断崖式高度变化ღ★，不得与文物保护ღ★、景观视廊ღ★、机场航空净高ღ★、微波通道等各项刚性管控要求冲突ღ★。在土地供应前ღ★，由我委各分局研究弹性管控要求ღ★，通过“多规合一”审查后纳入规划条件ღ★。

　　为提升建筑立面品质ღ★，住宅建筑外立面采用砖石ღ★、金属ღ★、陶板等耐久性高品质材料的ღ★，其饰面层不计入容积率ღ★。

　　以上意见适用范围为顺义ღ★、大兴ღ★、亦庄ღ★、昌平ღ★、房山等平原多点地区ღ★，城市副中心（通州区）可参照执行ღ★。近期已批项目可参照此要点修改完善ღ★。相关容积率计算规则需在图纸清晰表达ღ★，便于衔接后续规划监督核验ღ★、地价核实ღ★、不动产登记等工作ღ★。我委将定期开展《技术要点》实施评估工作ღ★。